اللائحة التنفيذية لرسوم الأراضي البيضاء في السعودية

مكتب اباك في خدمتكم اللائحة التنفيذية لرسوم الأراضي البيضاء في السعودية: دليل كامل + كيف يساعدك مكتب الاستشارات الهندسية

مقدّمة

أصدرت السعودية اللائحة التنفيذية المحدثة لـ رسوم الأراضي البيضاء ونُشرت في الجريدة الرسمية أمّ القرى بتاريخ 22 أغسطس 2025، ضمن حزمة إصلاحات هدفت إلى تحفيز التطوير العمراني، زيادة المعروض السكني، والحد من احتكار الأراضي غير المطوّرة داخل النطاقات العمرانية.

تؤكد اللائحة أن الرسوم قد تصل إلى 10% من قيمة الأرض (مع أساس 2.5% قابل للزيادة وفق معايير مذكورة لاحقًا) بحسب أولويات التطوير العمراني وواقع السوق في كل مدينة.

ما المقصود بـ “الأراضي البيضاء”؟ ومن يخضع للرسوم؟

تعرّف التعديلات “الأرض البيضاء” بأنها كل أرض فضاء قابلة للتطوير أو البناء داخل حدود النطاق العمراني. كما أُدخلت تعديلات على النظام لاحقًا ليصبح اسمه نظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة (مع صدور لائحة العقارات الشاغرة خلال عام من نشر النظام وفق ما نقلته المصادر الرسمية).

شروط الإخضاع للرسم (مختصرة):

1. أن تكون أرضًا بيضاء قابلة للتطوير/البناء.

2. داخل نطاق تطبيق الرسم المُعلن لكل مدينة.

3. ألا تقل مساحة الأرض – أو مجموع مساحات ملاك واحد داخل النطاق – عن 5,000 م².

متى تطبَّق الرسوم؟ (معايير التفعيل داخل المدينة)

تؤكّد اللائحة أنّ تطبيق الرسم داخل مدينة/نطاق جغرافي يرتبط بمعايير سوقية وعمرانية، من أبرزها: فجوة العرض والطلب، تضخّم الأسعار، نقص المعروض من الأراضي المطوّرة، احتكار الأراضي البيضاء وعدم تطويرها، ونسبة الأبيض داخل النطاق. تُراجع الوزارة هذه المؤشرات سنويًا لتقرير استمرار التطبيق أو تعليقه أو تعديل المساحات الخاضعة.

آلية احتساب الرسوم ونِسَبها

• النسبة الأساسية 2.5% من قيمة الأرض، ويمكن رفعها تدريجيًا حتى 10% وفق أولويات التطوير، وواقع السوق، ومعايير فنية (الموقع، الاستخدام، أنظمة البناء، توافر الخدمات، الكثافة السكانية، العرض والطلب… إلخ).

• تتولى لجنة فنية مختصّة تقدير قيمة الأرض وتحديد مدد تطويرها/بنائها، وتصدر قراراتها وفق ضوابط معلنة.

ملاحظة تنظيمية مهمة: أشارت الحكومة إلى أن لوائح العقارات الشاغرة ستصدر خلال سنة من تاريخ النشر الرسمي للنظام، بينما دخلت اللائحة التنفيذية للأراضي البيضاء حيّز النفاذ وفق الجداول المعلنة. هذا يعني أنّ نطاق التطبيق سيتّسع تدريجيًا ليشمل حالات إضافية مرتبطة بالعقارات الشاغرة لاحقًا.

ماذا تعني هذه اللائحة للمُلّاك والمطوّرين؟

اللائحة تمنح إشارات واضحة: الاحتفاظ بأرض خام داخل النطاق العمراني دون تطوير سيكون ذا تكلفة متزايدة إذا استمرّت فجوات السوق ومعايير التفعيل. لذا يصبح أمام المالك ثلاثة مسارات رئيسية: التطوير، الشراكة/التسويق للتطوير، أو التصرف (بيع/تجزئة) بطريقة تقلل العبء وتزيد الجدوى.

وفي كل هذه السيناريوهات، يظهر دور مكتب الاستشارات الهندسية كشريك استراتيجي لتحويل الرسوم من عبء إلى محفز استثماري.

الخدمات التي يمكن أن يقدّمها مكتب الاستشارات الهندسية (محوريًا لهذه اللائحة)

1) دراسات الجدوى الفنية والاقتصادية المتخصصة

• تحليل خيار التطوير مقابل الاستمرار في دفع الرسم: مقارنة الرسوم المتوقعة (2.5% – 10%) مع عائد التطوير خلال أطر زمنية مختلفة.

• نمذجة سيناريوهات (سكني/تجاري/مختلط) وحساب صافي القيمة الحالية، نقطة التعادل، وحساسية التكاليف.

• تقييم أفضل توقيت للبدء بما يتوافق مع أولويات التطوير في المدينة.

2) التخطيط العمراني الذكي واستغلال الأرض

• مواءمة المخططات مع اشتراطات الاستخدام والكثافة وأنظمة البناء المحلية.

• إعداد مخططات تفصيلية (Concept + Master Plan) تراعي تعظيم الاستغلال (كفاءة المسطحات/مواقف/حركة).

• دراسات الربط البنياني (طرق، ماء، كهرباء، صرف) والتدرّج في التطوير لتخفيف الكلف الرأسمالية.

3) الهندسة المعمارية والإنشائية والميكانيكية/الكهربائية (A/E/M)

• تصميم معماري فعّال للسكني/التجاري/المختلط مع حلول قابلة للتنفيذ في مدد قصيرة (لتقليل التعرض للرسوم).

• حلول إنشائية واقتصادية في المواد وطُرق التنفيذ.

• تصميم أنظمة MEP وكفاءة الطاقة وفق معايير الاستدامة.

4) إدارة التصاريح والاعتمادات (Permitting)

• إدارة عملية التراخيص عبر البلديات/المنصات وتقليل دورة الاعتماد.

• إعداد المستندات والرسومات الموافقة للمواصفات، والرد على ملاحظات الجهات.

• متابعة المتطلبات المرتبطة بـ النطاق العمراني المعلن لكل مدينة.

5) إدارة المشاريع والإشراف (PMC/CM)

• وضع خطة تطوير مرحلية (Phasing) تتناسب مع التدفقات النقدية وتواريخ الاستحقاق.

• جداول تنفيذ واقعية ومؤشرات أداء (وقت/تكلفة/جودة).

• إشراف موقعي صارم لتجنّب إهدار الوقت المؤدي لرسوم أعلى أو غرامات.

6) تقييم القيمة والتثمين بالتعاون مع مُقيّمين مرخّصين

• التنسيق مع مُقيّمين مرخّصين لاحتساب القيمة التي تُبنى عليها الرسوم.

• إعداد تقارير قيمة تدعم قرارات التطوير/التصرف وتُستخدم عند الحاجة في المخاطبات الرسمية.

7) تقسيمات الأراضي (Subdivision) والحلول التخطيطية

• إعداد مخططات تجزئة تزيد قابلية التسويق وتقلل من عبء الرسوم عبر توزيع الاستخدامات.

• دراسة تكاليف البنية التحتية المشتركة وآليات تحملها بين القطع.

8) الامتثال النظامي وإدارة المخاطر

• شرح اللائحة للعميل، نطاق التطبيق، ومعايير التفعيل في مدينته.

• Checklists امتثال دورية، وتحديثات تُرسل للعميل مع أي تغيير تنظيمي.

• دعم آليات الاعتراض/التظلم متى ما كان ذلك متاحًا نظامًا.

9) الاستدامة وكفاءة الطاقة

• تصاميم منخفضة الكلفة التشغيلية (عزل، نظم ميكانيكية عالية الكفاءة، طاقة شمسية).

• شهادات المباني الخضراء (عند الرغبة) وتعظيم نقاط الجدوى التسويقية.

10) الشراكات وهيكلة التطوير (Development Structuring)

• إعداد عروض شراكات تطوير مع مطورين/مستثمرين.

• نماذج مشاركة الأرباح، عقود المقاولة، وضبط المخاطر القانونية/الفنية.

خطوات عملية مقترحة لمالك أرض بيضاء

1. تشخيص سريع: تأكد أن أرضك تقع ضمن نطاق تطبيق الرسم وأن مساحتها ≥ 5,000 م².

2. قراءة مؤشرات مدينتك: هل توجد فجوة عرض/طلب أو تضخم أسعار يفعّل الرسم؟ راقب تحديثات الوزارة السنوية. اطلب دراسة جدوى: قارِن بين تطوير الأرض أو تحمل الرسوم لعدة سنوات.

3. اختر سيناريو تطوير (سكني/تجاري/مختلط) مع جدول مرحلي يقلل التعرض للرسوم.

4. ابدأ بالتصاريح والتنفيذ سريعًا مع فريق هندسي يملك خبرة محلية في الاعتمادات.

5. حدّث الخطة سنويًا وفق مراجعات الوزارة وتغيّر السوق.

أسئلة سريعة شائعة

هل يمكن أن ترتفع النسبة إلى 10% فعلًا؟
نعم، بعد التعديلات أصبح الحد الأقصى حتى 10% وفق معايير وأولويات التطوير. الأساس 2.5% وقد تُرفع النسبة ضمن النطاقات التي تُحدِّدها الجهة المختصة.

متى تُصدر لائحة “العقارات الشاغرة”؟
أُشير رسميًا إلى أن لوائح العقارات الشاغرة تُصدر خلال عام من نشر النظام في الجريدة الرسمية.

ما الجهة المرجعية الرسمية؟
الجريدة الرسمية أمّ القرى وموقع برنامج رسوم الأراضي البيضاء وبوابة البلدي للنصوص والملفات.

ملخص تنظيمي سريع

كيف تُترجم اللائحة إلى قرارات رابحة؟

• التحرك المبكّر يقلّل مخاطر دفع نسب أعلى مستقبلًا ويضعك في مسار تطوير يُنشئ قيمة حقيقية.

• القرار المبني على بيانات (قيمة، عوائد، مدد تنفيذ) أفضل من انتظار غير مُجدٍ.

• مكتب الاستشارات الهندسية هو الميسّر بين المتطلبات النظامية والجدوى الاقتصادية والتصميم والتنفيذ.

خاتمة

تضع اللائحة التنفيذية لرسوم الأراضي البيضاء إطارًا مرنًا وحازمًا معًا: مرونة في ربط النسبة بواقع السوق وأولويات التطوير، وحزم تجاه الأراضي غير المطوّرة داخل المدن. اختيار مكتب استشارات هندسية خبير يعني خارطة طريق واضحة من الامتثال إلى التطوير المربح: جدوى → تخطيط → تصميم → تصاريح → تنفيذ. ومع تحديثات سنوية للمؤشرات، فإن الاستجابة السريعة والقرار المدروس هما الفارق بين “رسوم مستمرة” و“أصل مُنتج” يدر دخلاً مستدامًا.