متطلبات الدفاع المدني للأبراج والمباني العالية: ما يلزم الملاك والشركات

متطلبات الدفاع المدني للأبراج أشد من غيرها لأسباب عملية. البرج ليس مبنى عاديًا أعلى قليلًا. كل طابق إضافي يطيل مسار الإخلاء، ويبعد فرق الإطفاء عن مصدر الحريق، ويجعل الدخان أخطر من اللهب نفسه. لهذا وضعت المديرية العامة للدفاع المدني لائحة مستقلة للمباني العالية، وتعليمات خاصة بمصاعد الحريق، وألزمت فئات من المنشآت بفرق إطفاء خاصة.

هذا الدليل موجّه لملاك الأبراج السكنية والمكتبية والفندقية، ولمديري المرافق في الشركات الكبرى. نعرض فيه ما تنص عليه اللوائح الرسمية، ونترجمه إلى قرارات عملية في التصميم والترخيص والتشغيل.

أولًا: متى يُعد المبنى "عاليًا" في نظر الدفاع المدني؟

هذا السؤال أهم مما يبدو، لأن الإجابة تحدد أي اللوائح تنطبق على مبناك. واللافت أن اللوائح الرسمية تستخدم أكثر من معيار بحسب الغرض:

الخلاصة العملية: لا تعتمد على عدد الأدوار وحده. المعيار هو ارتفاع أرضية آخر طابق مشغول، ويُقاس من نقطة تحددها كل لائحة. ويحدد المكتب الهندسي في بداية المشروع أي الحدود يتجاوزها مبناك، لأن ذلك يغير التصميم جذريًا.

ثانيًا: المنظومة التنظيمية التي تحكم الأبراج

• لوائح الدفاع المدني: ومنها لائحة المباني العالية، ولائحة المباني السكنية والإدارية، ولائحة فرق الإطفاء والإنقاذ الخاصة، ولائحة قواعد السلامة في مواقع الإنشاءات، وجميعها منشورة في قائمة لوائح الدفاع المدني بموقع المديرية.

• التعليمات الخاصة بأعمال السلامة: وتصنف المباني حسب الاستخدام وحسب خطورة محتوياتها، وتذكر الأبراج والمباني العالية ضمن "المباني ذات الطابع الخاص" التي تجمع استخدامات متعددة.

• كود البناء السعودي: وخاصة الكود العام (SBC 201) لتصنيف الإشغالات ووسائل الخروج، والكود السعودي للحماية من الحرائق (SBC 801). اقرأ: كود الحماية من الحرائق SBC 801.

ثالثًا: متطلبات الدفاع المدني للأبراج الجوهرية

1. مصعد رجال الإطفاء

تنص تعليمات الدفاع المدني للخدمات الهندسية على أنه عندما يزيد ارتفاع المبنى عن 28 مترًا يُخصص مصعد أو أكثر لخدمة رجال الدفاع المدني. وتشترط التعليمات نفسها لبئر المصعد ما يلي:

• أن يُبنى بئر المصعد وغرفة المعدات والمحولات من مواد مقاومة للحريق بدرجة لا تقل عن ساعتين.

• حماية البئر من انتقال الحريق أو الدخان رأسيًا إلى الطوابق الأخرى.

• أن يطل البئر في الطوابق على فسحة مفصولة بجدران وأبواب مانعة لانتشار الحريق تغلق تلقائيًا.

• ألا يشكل بئر المصعد جزءًا من نظام التهوية في البناء.

• بعد التركيب، يُفحص المصعد ويُعتمد من جهة فحص وتفتيش فنية متخصصة معتمدة من الدفاع المدني.

هذا المتطلب يؤثر على التخطيط المعماري من البداية: موقع المصعد، والردهة المحمية أمامه في كل طابق، وتغذيته الكهربائية.

2. الإطفاء التلقائي والإنذار الآلي

تنص لائحة المباني السكنية والإدارية على أن المباني التي يزيد عدد شاغليها (العاملين والمترددين) عن خمسمائة شخص تجهز بنظام الإطفاء التلقائي باستخدام رشاشات المياه، بالإضافة إلى نظام الإنذار الآلي. والأبراج المكتبية والسكنية الكبيرة تتجاوز هذا العدد بسهولة. أما تفاصيل التغطية والتصميم فتحكمها لائحة المباني العالية والكود. اقرأ: متطلبات نظام إنذار الحريق والإنذار التقليدي أم المعنون.

في الأبراج، النظام المعنون (Addressable) هو الخيار العملي عادة، لأنه يحدد موقع الإنذار بدقة في مبنى بعشرات الطوابق، ويربط الإنذار بالمصاعد والتهوية وأبواب الحريق.

3. سبل النجاة والدرج المحمي

• تنص لائحة المباني السكنية والإدارية على توفير طريقين بديلين للنجاة من كل مكتب أو منطقة مكاتب أو من كل طابق.

• تشترط اللائحة أن يشكل كل سلم قطاع حريق مستقلًا ويكون محميًا.

• في الأبراج، يصبح منع دخول الدخان إلى الدرج أمرًا حاسمًا، وهو ما تعالجه أنظمة ضغط الهواء في السلالم والردهات وفق متطلبات الكود.

للتفاصيل التشغيلية: لوحات الإخلاء ومسارات الهروب.

4. وصول فرق الدفاع المدني

تنص تعليمات السلامة للمنشآت على أن المباني التي يزيد ارتفاعها عن أربعة طوابق يجب أن تصل سيارات الدفاع المدني إلى مسافة 5 إلى 6 أمتار بطول واجهتين أو أكثر من البناء. هذا قرار تخطيطي يُحسم عند تصميم الموقع العام والمداخل والمواقف، لا بعد البناء.

5. شبكات الإطفاء والمضخات والخزانات

البرج يحتاج مياهًا مضمونة بالضغط والكمية الكافيين حتى آخر طابق: مضخات حريق، وخزان مخصص، وشبكة رأسية وصناديق خراطيم، ونقاط تغذية لسيارات الدفاع المدني. تصميم هذه المنظومة يعتمد على الحسابات الهيدروليكية. تعرّف على خدمة تصميم أنظمة مكافحة الحريق.

6. التحكم في الدخان

في حرائق المباني العالية، الدخان هو القاتل الأول. لذلك تشمل منظومة السلامة في الأبراج أنظمة لسحب الدخان وضبط الضغط، مع ربطها بنظام الإنذار. وفي المواقف السفلية للأبراج تحديدًا، التهوية وسحب الدخان جزء أساسي من التصميم.

7. غرفة التحكم والقيادة

مركز يجمع لوحات الإنذار، وحالة المضخات، والتحكم في المصاعد والتهوية، والاتصال بالطوابق. هنا تُدار الطوارئ في الدقائق الأولى قبل وصول الدفاع المدني.

رابعًا: فرق الإطفاء والإنقاذ الخاصة

من أهم ما يغفل عنه ملاك الأبراج لائحة فرق الإطفاء والإنقاذ الخاصة. تشمل اللائحة في نطاق تطبيقها المباني العالية، وتعرّفها بالمبنى ذي الأرضية المشغولة الواقعة على ارتفاع يزيد عن 23 مترًا فوق أدنى مستوى لوصول فرق الدفاع المدني. وتنص على أن مساحة الأدوار المتكررة في المباني العالية تُضاف إلى المساحة الكلية للمنشأة، وهو ما يرفع تصنيف البرج بسرعة.

وتفرّق اللائحة بين:

• المنشآت الجديدة: تلتزم بتطبيق ما نصت عليه مواد اللائحة.

• المنشآت القائمة: تُمنح مدة أقصاها ثلاث سنوات من اعتماد اللائحة لتطبيقها.

كما تربط اللائحة فرق المنشأة بغرف عمليات الدفاع المدني أو العمليات الموحدة 911. لذلك يجب أن تدخل تكلفة الفريق الخاص وتجهيزاته في دراسة تشغيل البرج منذ البداية.

خامسًا: الترخيص عبر بوابة سلامة

تصدر تراخيص السلامة للمنشآت عبر بوابة سلامة. ومن المستندات التي يذكرها موقع الدفاع المدني ضمن متطلبات الخدمة:

• صورة من السجل التجاري أو الصناعي.

• صورة من رخصة البناء، ورسم كروكي للموقع.

• صورة من عقد الإيجار أو إثبات الملكية.

• عقد صيانة لأنظمة السلامة ساري المفعول.

• عقد صيانة المصاعد إن وجدت.

• وثيقة التأمين على المنشأة، وتصريح الدفاع المدني السابق إن وجد.

وتنص لائحة المباني السكنية والإدارية على أنه لا يجوز الترخيص لإقامة مبنى خاضع لها قبل تقديم تقرير فني من مكتب متخصص بأعمال السلامة ومكافحة الحريق معتمد من الدفاع المدني يوضح مدى الالتزام باشتراطاتها. اقرأ: بوابة سلامة: الدليل الشامل وتقرير مطابقة أنظمة السلامة.

سادسًا: التشغيل والصيانة: حيث تُختبر الأبراج فعلًا

كثير من الأبراج تُسلَّم بأنظمة ممتازة، ثم تتدهور بسبب ضعف التشغيل. وتنص لائحة المباني السكنية والإدارية على أن صاحب المبنى المشتمل على مصعد أو سلم كهربائي ملزم بصيانتها بالتعاقد مع شركة متخصصة مرخصة. وفي الممارسة يحتاج البرج:

• عقود صيانة سارية لأنظمة الإنذار والإطفاء والمصاعد، مع سجلات فحص موثقة.

• اختبارات دورية للمضخات والمولدات وأنظمة الضغط.

• خطة طوارئ وإخلاء لكل طابق، وتمارين دورية. اقرأ: كيف تُعد خطة إخلاء وتمرين الإخلاء الوهمي.

• ضبط تعديلات المستأجرين: أي قواطع أو أسقف معلقة جديدة قد تحجب الرشاشات أو الكواشف أو تغير مسارات الهروب.

سابعًا: قرارات مكلفة إذا تأخرت

ثامنًا: الأبراج القائمة

البرج القديم الذي صُمم قبل تحديث اللوائح لا يُترك كما هو. لائحة فرق الإطفاء الخاصة مثلًا تمنح المنشآت القائمة مهلة للتطبيق. والطريق العملي يبدأ بتقرير فني يقيّم الفجوات بين الوضع القائم والمتطلبات، ثم خطة تأهيل مرحلية. اقرأ: المباني القديمة ومتطلبات السلامة الحالية.

خدمة مرتبطة تقدمها شركة اباك: خدمة رخصة السكن الجماعي.

أسئلة شائعة من ملاك الأبراج

متى يُعد مبناي "عاليًا" وفق لوائح الدفاع المدني؟

بحسب لائحة المباني العالية، عندما يزيد ارتفاع أرضية إشغال الطابق العلوي عن 28 مترًا فوق منسوب الأرض من جهة المدخل الرئيسي. ولائحة فرق الإطفاء الخاصة تستخدم حد 23 مترًا فوق أدنى مستوى لوصول فرق الدفاع المدني لأغراضها.

هل البرج السكني يخضع لنفس متطلبات البرج المكتبي؟

المبادئ الأساسية واحدة، وتختلف التفاصيل حسب الإشغال. ولائحة المباني السكنية والإدارية تحيل العمائر السكنية التي تزيد عن أربعة طوابق إلى لائحة المباني المرتفعة.

هل مصعد الإطفاء إلزامي؟

تنص تعليمات الدفاع المدني على تخصيص مصعد أو أكثر لخدمة رجال الدفاع المدني عندما يزيد ارتفاع المبنى عن 28 مترًا.

متى تُلزم الرشاشات التلقائية؟

لائحة المباني السكنية والإدارية تلزم بها المباني التي يزيد شاغلوها عن 500 شخص، مع نظام إنذار آلي، إضافة إلى ما تشترطه لائحة المباني العالية والكود.

هل يلزمني فريق إطفاء خاص؟

المباني العالية ضمن نطاق لائحة فرق الإطفاء والإنقاذ الخاصة، وتُضاف مساحة الأدوار المتكررة للمساحة الكلية عند التصنيف. يحدد المختص متطلبات برجك وفق مواد اللائحة.

كيف تساعد اباك ملاك الأبراج والشركات؟

اباك للاستشارات الهندسية مكتب معتمد في الرياض متخصص في هندسة الوقاية والحماية من الحريق، ويقدم لملاك الأبراج خدمة متكاملة:

• دراسة مبكرة لتحديد اللوائح والمتطلبات المنطبقة على البرج حسب ارتفاعه وإشغاله.

• تصميم ومراجعة أنظمة الإنذار والإطفاء والشبكات والمضخات والحسابات الهيدروليكية. انظر خدمة مراجعة تصميم أنظمة السلامة.

• مخططات الإخلاء وخطط الطوارئ. انظر خدمة مخططات الإخلاء.

• التقارير الفنية وتقارير مطابقة الأنظمة ومتابعة الترخيص. انظر خدمة تقرير مطابقة الأنظمة وخدمة رخصة الدفاع المدني.

• تقييم الأبراج القائمة ووضع خطط التأهيل. انظر خدمة التقارير الفنية للسلامة.

تواصل معنا لترتيب اجتماع فني حول برجك أو مشروعك.

النصوص النظامية في هذا المقال مستندة إلى لوائح وتعليمات المديرية العامة للدفاع المدني المنشورة في موقعها الرسمي (998.gov.sa)، ومنها لائحة شروط السلامة والحماية من الحريق في المباني العالية، وتعليمات الخدمات الهندسية، ولائحة فرق الإطفاء والإنقاذ الخاصة، ولائحة اشتراطات السلامة في المباني السكنية والإدارية، إضافة إلى كود البناء السعودي. وقد تُحدَّث اللوائح من الجهة المختصة؛ راجع النسخ السارية عند التصميم. آخر مراجعة: أكتوبر 2026.

خدمة ذات صلة: شهادة سلامة وخدمات الدفاع المدني

يساعد فريق شركة اباك ملاك الأبراج والشركات على تطبيق متطلبات الدفاع المدني للأبراج: تصميم الأنظمة، ومراجعة المباني القائمة، وتقارير المطابقة والترخيص عبر منصة سلامة. تعرّف على خدمات السلامة والدفاع المدني، أو تواصل معنا.