المباني القديمة ومتطلبات السلامة الحالية موضوع يهم كل مالك عمارة قديمة. مبنى بُني قبل عشرين عامًا، قبل تحديث اللوائح وصدور كود البناء السعودي بصيغته الحالية: هل يُطالب بكل المتطلبات الحالية من رشاشات وإنذار معنون وسلالم محمية؟ هذا سؤال يطرحه كثير من ملاك العمائر القديمة والمستأجرين فيها، خصوصًا عند طلب ترخيص جديد أو شهادة سلامة. والإجابة ليست "نعم دائمًا" ولا "لا أبدًا"، بل تحددها لائحة الدفاع المدني نفسها بشروط واضحة. في هذا الدليل نشرح شروط استمرار المباني القائمة، ومتى يصبح التحديث ضروريًا، والمرجع الفني، وخطوات تقييم مبنى قائم، وخطة التحديث المرحلية.
شروط استمرار المباني القائمة
تنص المتطلبات الوقائية للحماية من الحريق في المنشآت على السماح باستمرار استغلال وتشغيل المباني المستخدمة قبل سريان اللائحة بشرطين:
- ألا يوجد خطر حقيقي ظاهر يمكن أن يؤثر على أرواح مستخدمي المبنى.
- أن يظل تصنيف المبنى والنشاط على حاله دون تغيير، وأي تغيير يستلزم تطبيق شروط اللائحة.
كما تنص على أنه طالما ظلت سبل الهروب متاحة ونظم الحماية تعمل كالمعتاد، يمكن استخدام المبنى أثناء صيانته أو تعديله بالإضافة أو الحذف.
متى يصبح التحديث ضروريًا؟
- عند وجود خطر ظاهر: مخارج غير كافية، أو تمديدات متهالكة، أو غياب أي وسيلة إنذار.
- عند تغيير النشاط أو التصنيف. اقرأ: تغيير نشاط المحل.
- عند إضافات أو تعديلات جوهرية. اقرأ: الترميم أم التعديل أم الإضافة؟.
- عند طلب ترخيص جديد يتطلب مسارُه متطلبات محددة.
أمثلة على "الخطر الظاهر"
| الحالة | لماذا تعد خطرًا | المعالجة المعتادة |
|---|---|---|
| مخرج وحيد لدور كثيف الإشغال | انحباس الشاغلين عند الحريق | مخرج إضافي أو تقليل الإشغال |
| تمديدات كهربائية متهالكة | مصدر اشتعال | تجديد اللوحات والتمديدات |
| غياب أي إنذار أو كواشف | تأخر اكتشاف الحريق | تركيب نظام إنذار مناسب |
| درج مفتوح يربط كل الأدوار | انتشار الدخان | أبواب مقاومة للحريق أو حماية الدرج |
| غياب إضاءة الطوارئ | تعذر الإخلاء ليلًا | إضاءة ولوحات طوارئ |
المرجع الفني للمباني القائمة
يتضمن كود البناء السعودي كودًا للمباني القائمة (SBC 901) يتناول إصلاحها وتعديلها وتغيير إشغالها والإضافة إليها. وتذكر بلدي أن إمكانية تطبيق كود البناء على المباني القائمة تكون بحسب تقرير المكتب الهندسي. اقرأ: كود الحماية من الحريق SBC 801.
المباني القديمة ومتطلبات السلامة: خطوات التقييم
- رفع الوضع القائم وتحديد التصنيف الفعلي. اقرأ: مخطط الوضع القائم.
- فحص سبل الهروب والأنظمة القائمة وحالتها.
- تحديد الفجوات مقابل المتطلبات، وترتيبها حسب الخطورة.
- خطة تحديث مرحلية تبدأ بما يمس الأرواح.
خطة التحديث المرحلية
- المرحلة الأولى (عاجلة): المخارج والإنذار وإضاءة الطوارئ والكهرباء الخطرة.
- المرحلة الثانية: حماية السلالم والقطاعات والأبواب المقاومة للحريق.
- المرحلة الثالثة: أنظمة الإطفاء الإضافية حسب ما يحدده التقرير.
وقبل أي تحديث كبير، تأكد من السلامة الإنشائية للمبنى القديم. اقرأ: التقييم الإنشائي قبل ترميم المباني القديمة.
ابدأ بالأولويات
ليس كل تحديث مطلوبًا فورًا؛ ابدأ بما يمس سلامة الأرواح مباشرة، ثم ما يمس الترخيص، ثم التحسينات الأخرى على مراحل.
التمويل والتنفيذ على مراحل
الخطة المرحلية تسمح بتوزيع التكلفة على فترة معقولة دون تأجيل ما يمس السلامة مباشرة، وتوثيق كل مرحلة يسهّل التجديد. واحتفظ بتقرير التقييم.
خدمات مرتبطة تقدمها شركة اباك: إصدار شهادة سلامة للمباني، والفحص الإنشائي والتقارير الفنية.
أسئلة شائعة
هل يُطالب المبنى القديم بالرشاشات؟
يعتمد على وجود خطر ظاهر وعلى أي تغيير في التصنيف؛ ويحدد التقرير الفني ما يلزم.
هل يمكن تشغيل المبنى أثناء التحديث؟
تسمح اللائحة بذلك طالما ظلت سبل الهروب متاحة ونظم الحماية تعمل.
المستأجر يطلب ترخيصًا والمبنى قديم، من يتحمل التحديث؟
يعتمد على العقد، لكن أنظمة المبنى المشتركة مسؤولية المالك عادة. اقرأ: شهادة سلامة المبنى للمستأجرين.
هل شهادة السلامة متاحة للمباني القديمة؟
نعم بعد استيفاء المتطلبات. اقرأ: شهادة امتثال المباني.
من يحدد ما يلزم تحديثه؟
مكتب هندسي معتمد عبر تقرير فني يقارن الوضع القائم بالمتطلبات.
خدمة ذات صلة: تقرير فني سلامة
يقيّم فريق شركة اباك المباني القديمة ومتطلبات السلامة الحالية، ويحدد الفجوات حسب الخطورة، ويصمم خطة تحديث مرحلية ويتابع التراخيص. تعرّف على خدمة تقرير فني سلامة، أو تواصل معنا.
المعلومات النظامية مستندة إلى المواقع الرسمية للجهات المختصة، وقد تُحدَّث الإجراءات والرسوم من الجهة المختصة. آخر مراجعة: أكتوبر 2026.