بعد الفرز يملك كل مالك وحدته، لكن الممرات والمصاعد والأسطح والمواقف مشتركة. من يصلح المصعد إذا تعطل؟ ومن يدفع فاتورة إنارة الدرج؟ ومن يمنع جارًا من تحويل السطح لاستخدامه الخاص؟ هنا يأتي دور جمعية الملاك، التي تحول الملكية المشتركة من مصدر خلاف إلى إدارة منظمة. في هذا الدليل نشرح برنامج "ملاك"، وما تنظمه قواعد الجمعية، وحقوقك والتزاماتك، والتطور التنظيمي، وكيف يؤثر التصميم والفرز على سهولة الإدارة لاحقًا.
برنامج "ملاك"
تصف الهيئة العامة للعقار برنامج "مُلّاك" بأنه يمكّن ملاك وشاغلي الوحدات العقارية ذات الملكية المشتركة من تأسيس جمعية ملاك لتنظيم خدمات إدارة الممتلكات والمرافق، بما يسهم في حفظ الحقوق وحسن الانتفاع وتعزيز ثقافة التعايش المشترك.
ما الذي تنظمه قواعد الجمعية؟
من البنود التي تذكرها الهيئة:
- قواعد السلوك العام في العقار المشترك أو المجمع العقاري.
- قواعد تحديد مبلغ اشتراكات الملاك وآلية سدادها.
- بداية السنة المالية ونهايتها، وقواعد الصرف من الميزانية، وأساليب المراقبة المالية.
- اشتراط موافقة مالك الوحدة المفرزة لصحة قرار إعادة الفرز إذا ترتب عليه إعادة فرز وحدته.
- قواعد استثمار أموال الجمعية والأجزاء المشتركة.
حقوقك والتزاماتك
| حقوقك | التزاماتك |
|---|---|
| الانتفاع بالأجزاء المشتركة | سداد الاشتراكات |
| المشاركة في الجمعية العامة والتصويت | الالتزام بقواعد السلوك |
| الاطلاع على الميزانية | عدم التعدي على الأجزاء المشتركة |
| صيانة منتظمة للمرافق المشتركة | عدم إجراء تعديلات تمس المبنى دون إجراء |
وحجم مساهمتك يرتبط بنصيب وحدتك المحدد في محضر الفرز. اقرأ: كيف يُحسب نصيب كل وحدة من الأجزاء المشتركة؟.
ما الذي تديره الجمعية عادة؟
- صيانة المصاعد وأنظمة السلامة. اقرأ: الحفاظ على صلاحية شهادة السلامة.
- نظافة وإنارة الأجزاء المشتركة.
- الخزانات والمضخات.
- تنظيم المواقف.
- عقود الحراسة والخدمات.
التطور التنظيمي
طرحت الهيئة عبر منصة استطلاع مشروع "نظام فرز وملكية الوحدات العقارية وإدارة المناطق المشتركة"، الذي يتضمن التزام جمعية الملاك بإدارة العقار المشترك ومنصة إلكترونية موحدة لإدارة شؤون الجمعيات. تابع النسخة المعتمدة من الأنظمة.
للمطورين: التصميم يسهل الإدارة
فصل العدادات، وتحديد الأجزاء المشتركة بوضوح، وتخصيص المواقف في مخطط الفرز، كلها تقلل الخلافات بعد البيع. اقرأ: مخطط الفرز قبل البيع وأخطاء تصميمية تمنع الفرز.
أسئلة شائعة
هل الانضمام للجمعية اختياري؟
ينظمه النظام وقواعد الجمعية؛ راجع الأنظمة المعتمدة لعقارك.
كيف تُحدد الاشتراكات؟
وفق قواعد تحديد مبلغ الاشتراكات في النظام الأساسي للجمعية.
ماذا لو امتنع مالك عن السداد؟
تنظم قواعد الجمعية والأنظمة المعتمدة آلية السداد والمعالجة.
هل يمكن إعادة الفرز لاحقًا؟
نعم وفق القواعد، ومنها اشتراط موافقة مالك الوحدة المتأثرة.
هل تشمل الجمعية المباني التجارية؟
البرنامج موجه للوحدات ذات الملكية المشتركة. اقرأ: فرز الوحدات التجارية.
كيف تساعدك اباك للاستشارات الهندسية؟
اباك مكتب هندسي معتمد يقدم الاستشارة قبل الفرز لتحديد الأجزاء المشتركة والمخصصة بوضوح، ويعد مخطط الفرز بما يسهل إدارة المبنى لاحقًا ويقلل الخلافات بين الملاك. انظر خدمة استشارات الفرز العقاري، أو تواصل معنا.
المعلومات النظامية مستندة إلى المواقع الرسمية للجهات المختصة، وقد تُحدَّث الإجراءات والرسوم من الجهة المختصة. آخر مراجعة: أكتوبر 2026.