عندما يُفرز مبنى، لا يملك صاحب الشقة شقته فقط، بل نصيبًا في الأرض والأجزاء المشتركة: المدخل، والدرج، والمصعد، والسطح، والمواقف. تذكر الهيئة العامة للعقار أن الفرز يقسم المبنى إلى وحدات مستقلة مع تحديد نصابها من الأرض والمناطق المشتركة. وهذا النصيب ليس تفصيلًا شكليًا؛ فهو يحدد حقوقك في الانتفاع، والتزاماتك في الصيانة، ويدخل في قيمة وحدتك. في هذا الدليل نشرح ما الأجزاء المشتركة، ولماذا يهم النصيب، وكيف يُحدد في محضر الفرز، وعلاقته باشتراكات جمعية الملاك.

ما الأجزاء المشتركة؟

تذكر الهيئة من أمثلتها: المواقف والممرات والأسطح. ويضاف إليها عادة المداخل والدرج والمصاعد والخزانات وغرف الخدمات.

الجزءمشترك غالبًاقد يُخصص لوحدة
المدخل والدرج والمصعدنعمنادرًا
السطحنعمأحيانًا لشقة الدور الأخير بحسب المحضر
المواقفقد تكون مشتركةأو مخصصة لوحدات معينة
الخزانات وغرف الخدماتنعملا
الحديقة أو الفناءبحسب التصميمأحيانًا لشقة الدور الأرضي

لماذا يهم النصيب؟

  • الحقوق: حق الانتفاع بالأجزاء المشتركة.
  • الالتزامات: المساهمة في تكاليف الصيانة والإدارة عبر جمعية الملاك.
  • القيمة: يدخل في تقييم الوحدة. اقرأ: هل الفرز يرفع قيمة العقار؟.

كيف يُحدد؟

يُحدد في محضر الفرز الذي يصدر بعد التدقيق والمعالجة، ويُرسل إلكترونيًا لوزارة العدل لإصدار الصكوك. ويعتمد إعداده على الرفع المساحي ومخطط العقار الذي يعده المكتب الهندسي، والأسس التي تعتمدها أنظمة الفرز. لذلك فإن دقة الرفع والمخطط تنعكس مباشرة على دقة الأنصبة. اقرأ: خطوات طلب فرز الوحدات.

العلاقة بجمعية الملاك

تشمل قواعد برنامج "ملاك" قواعد تحديد مبلغ اشتراكات الملاك وآلية سدادها. أي أن النصيب ينعكس عمليًا على الاشتراكات. اقرأ: اتحاد الملاك بعد الفرز.

نصيحة للمطورين والملاك

أسئلة شائعة

هل يمكن تخصيص موقف لوحدة معينة؟

يعتمد على ما يحدده محضر الفرز للمواقف: مشتركة أم مخصصة.

هل يتغير النصيب لاحقًا؟

إعادة الفرز لها أحكام، ومنها اشتراط موافقة مالك الوحدة المتأثرة وفق قواعد الجمعية.

هل الوحدة الأكبر لها نصيب أكبر؟

يُحدد النصيب وفق الأسس المعتمدة في الفرز، ويوضحه المحضر لكل وحدة.

من يملك السطح بعد الفرز؟

يعتمد على المحضر؛ غالبًا يكون مشتركًا ما لم يُخصص.

هل يمكن الاعتراض على النصيب؟

الأفضل مراجعة مخطط الفرز قبل اعتماده، لأن تعديله لاحقًا أصعب.

كيف تساعدك اباك للاستشارات الهندسية؟

اباك مكتب هندسي معتمد يرفع مبناك بدقة، ويحدد الأجزاء المشتركة والمخصصة بوضوح في مخطط الفرز، ويقدم الاستشارة قبل البيع لتجنب الخلافات. انظر خدمة استشارات الفرز العقاري، أو تواصل معنا.

المعلومات النظامية مستندة إلى المواقع الرسمية للجهات المختصة، وقد تُحدَّث الإجراءات والرسوم من الجهة المختصة. آخر مراجعة: أكتوبر 2026.