塔楼并不只是稍高一点的普通建筑。每多一层，疏散路线就更长，消防员离火源更远，烟气也比火焰更致命。因此，民防总局为高层建筑制定了专门条例和消防电梯专项指示，并要求部分设施配备专职消防救援队。

本指南面向住宅、办公和酒店塔楼的业主以及大型企业的设施经理。我们介绍官方条例的规定，并将其转化为设计、执照办理和运营中的实际决策。

一、民防眼中的"高层建筑"如何界定？

这个问题比看上去更重要，因为答案决定了哪些条例适用于您的建筑。值得注意的是，官方条例根据不同目的使用了多个标准：

依据定义或门槛由此产生的要求
《高层建筑安全与防火条件条例》（伊历1424年）最高使用楼层地面高出主入口一侧地面28米以上的建筑适用高层建筑条例
民防工程服务指示建筑高度超过28米时设置一部或多部供民防人员使用的电梯
《专职消防救援队条例》有使用楼层高出民防最低到达面23米以上的建筑纳入该条例适用范围
《住宅和办公建筑安全要求条例》超过四层的住宅楼适用高层建筑安全条例

实际结论：不要只看楼层数。标准是最高使用楼层地面的高度，测量起点由各条例分别规定。项目伊始，工程事务所就会确定您的建筑超过了哪些门槛，因为这会从根本上改变设计。

二、规范塔楼的法规体系

  • 民防条例：包括高层建筑条例、住宅和办公建筑条例、专职消防救援队条例以及施工现场安全规则，均公布于民防总局网站的条例清单中。
  • 安全工作指示：按用途和内部物品危险性对建筑分类，将塔楼和高层建筑列入集多种用途于一体的"特殊性质建筑"。
  • 沙特建筑规范：尤其是用于使用性质分类和安全疏散的通用建筑规范（SBC 201），以及沙特消防规范（SBC 801）。阅读：沙特消防规范SBC 801。

三、塔楼的核心要求

1. 消防电梯

民防工程服务指示规定，建筑高度超过28米时，须设置一部或多部供民防人员使用的电梯。同一指示对电梯井道的要求如下：

  • 电梯井道、机房和变压器须采用耐火极限不少于2小时的材料建造。
  • 井道须防止火灾或烟气竖向蔓延至其他楼层。
  • 每层井道须开向以防火墙和自闭式防火门分隔的前室。
  • 电梯井道不得作为建筑通风系统的一部分。
  • 安装后，电梯须由经民防认可的专业技术检验机构检验并批准。

这项要求从一开始就影响建筑规划：电梯位置、每层电梯前的防护前室及其供电。

2. 自动喷淋与自动报警

住宅和办公建筑条例规定，使用人数（员工和访客）超过500人的建筑须设置自动喷水灭火系统和自动报警系统。大型办公和住宅塔楼很容易超过这一人数。覆盖范围和设计细节由高层建筑条例和规范规定。阅读：火灾报警系统要求和传统型还是地址码型火灾报警。

在塔楼中，地址码型系统通常是实际之选，因为它能在数十层的建筑中精确定位报警点，并将报警与电梯、通风和防火门联动。

3. 安全疏散与防护楼梯

  • 住宅和办公建筑条例要求每个办公室、办公区或每层都有两条备用疏散路线。
  • 条例要求每部楼梯构成独立防火分区并受到保护。
  • 在塔楼中，防止烟气进入楼梯至关重要，这需要按规范设置楼梯间和前室加压送风系统。

运营细节请见：疏散标志与疏散通道。

4. 民防车辆通达

设施安全指示规定，超过四层的建筑，民防车辆须能沿建筑两个或以上立面到达5至6米范围内。这是在设计总平面、入口和停车场时就要确定的规划决策，而不是建成后再考虑。

5. 消防管网、水泵和水池

塔楼需要在足够压力和水量下保证供水直至顶层：消防水泵、专用水池、带消火栓箱的竖向管网，以及供民防车辆使用的水泵接合器。该系统的设计依赖水力计算。了解我们的消防系统设计服务。

6. 防排烟

在高层建筑火灾中，烟气是首要致命因素。因此，塔楼的安全体系包括排烟和加压系统，并与报警系统联动。尤其是塔楼的地下停车场，通风和排烟是设计的重要组成部分。

7. 消防控制室

集中报警盘、水泵状态、电梯和通风控制以及与各楼层通讯的中心。在民防到达之前的最初几分钟，应急指挥就在这里进行。

四、专职消防救援队

塔楼业主最常忽视的内容之一是《专职消防救援队条例》。其适用范围包括高层建筑，定义为有使用楼层高出民防最低到达面23米以上的建筑。条例规定，高层建筑标准层的面积须计入设施总面积，这会使塔楼的分类迅速提高。

条例区分：

  • 新建设施：须执行条例各项规定。
  • 现有设施：自条例批准之日起最长给予三年的执行期限。

条例还要求设施的消防队与民防作战指挥室或统一的911指挥中心联网。因此，专职消防队及其装备的费用应从一开始就纳入塔楼的运营研究。

五、通过Salamah门户办理执照

设施的安全执照通过Salamah门户签发。民防网站列出的服务要求文件包括：

  • 商业或工业登记副本。
  • 建筑许可证副本及场地草图。
  • 租赁合同或产权证明副本。
  • 有效的安全系统维护合同。
  • 电梯维护合同（如有电梯）。
  • 设施保险单，以及以往的民防许可（如有）。

住宅和办公建筑条例规定，在提交经民防认可的安全与消防专业事务所出具的技术报告、说明其符合条例要求的程度之前，不得为受该条例约束的建筑颁发许可。阅读：Salamah门户完整指南和安全系统合规报告。

六、运营与维护：塔楼真正接受考验的地方

许多塔楼交付时系统完善，之后却因运营不善而退化。住宅和办公建筑条例规定，设有电梯或自动扶梯的建筑业主须与持证专业公司签约进行维护。实际上，塔楼需要：

  • 报警、消防和电梯系统的有效维护合同，并留存检查记录。
  • 定期测试水泵、发电机和加压系统。
  • 每层的应急疏散计划和定期演练。阅读：如何编制疏散计划和消防疏散演练。
  • 管控租户装修：任何新增隔断或吊顶都可能遮挡喷头或探测器，或改变疏散路线。

七、拖延就会代价高昂的决策

决策何时必须确定拖延的代价
根据高度确定适用条例方案阶段全面重新设计
消防电梯及其前室的位置建筑初步设计日后损失可出租面积
民防车辆到达立面总平面设计重新规划入口和停车
水泵房和水池结构设计代价高昂的结构改动
专职消防队运营研究未纳入预算的运营成本

八、现有塔楼

在条例更新前设计的老塔楼不能放任不管。例如，专职消防队条例给予现有设施一定的执行期限。实际做法是先出具技术报告，评估现状与要求之间的差距，然后制定分阶段改造计划。阅读：老旧建筑与现行安全要求。

塔楼业主常见问题

按照民防条例，我的建筑何时属于"高层"？

根据高层建筑条例，当最高使用楼层地面高出主入口一侧地面28米以上时。专职消防队条例则出于自身目的，采用高出民防最低到达面23米的门槛。

住宅塔楼与办公塔楼的要求相同吗？

基本原则相同，细节因使用性质而异。住宅和办公建筑条例将超过四层的住宅楼纳入高层建筑条例的适用范围。

消防电梯是强制性的吗？

民防指示要求建筑高度超过28米时，设置一部或多部供民防人员使用的电梯。

何时必须设置自动喷淋？

住宅和办公建筑条例要求使用人数超过500人的建筑设置喷淋及自动报警系统，此外还须满足高层建筑条例和规范的要求。

我需要专职消防队吗？

高层建筑属于专职消防救援队条例的适用范围，分类时标准层面积计入总面积。由专业人员根据条例规定确定您塔楼的要求。

我的塔楼已建成多年，必须升级吗？

现行条例对现有设施有相应规定，例如专职消防队条例中的三年期限。请先出具技术报告以找出差距。

由谁负责系统维护？

业主；条例要求业主通过持证专业公司维护电梯和自动扶梯，执照文件中也要求提供有效的安全系统维护合同。

租户可以随意改造楼层吗？

不应如此；任何改造都可能影响喷淋、探测器和疏散路线，需要工程审查。阅读：变更经营活动与安全要求。

本文与住宅建筑一文有何不同？

住宅建筑的民防要求一文涵盖一般住宅楼，本指南则专门针对高层建筑及其附加要求。

阿巴克如何帮助塔楼业主和企业？

阿巴克工程咨询是利雅得一家经认可的事务所，专注于防火与消防工程，为塔楼业主提供一体化服务：

如需专业协助，请了解我们的集体宿舍（员工住宿）许可证服务。 联系我们，安排关于您塔楼或项目的技术会议。

本文法规内容依据民防总局官方网站（998.gov.sa）公布的条例和指示，包括《高层建筑安全与防火条件条例》、工程服务指示、《专职消防救援队条例》和《住宅和办公建筑安全要求条例》，以及沙特建筑规范。主管部门可能会更新条例；设计时请查阅现行版本。最近审核：2026年10月。