التأخر من أكثر ما يقلق المشترين في البيع على الخارطة: دفعت جزءًا من ثمن الوحدة، وخططت للانتقال أو التأجير، ثم يمر الموعد دون تسليم. اللائحة التنفيذية وضعت لهذه الحالة أحكامًا واضحة، وفرّقت بين التأخر والتعثر، وحددت حدًا أدنى لتعويض المشتري، وآليات لإنقاذ المشروع المتعثر. في هذا الدليل نشرح متى يعد المطور متأخرًا ومتى يعد متعثرًا، وتعويض المشتري، وكيف تعالج الهيئة التعثر، ودور الاستشاري في رصد التأخر مبكرًا.
متى يعد المطور متأخرًا؟
إذا لم ينجز المشروع بعد انتهاء مدته دون سبب خارج عن إرادته. ويجوز للهيئة منح مدة إضافية لا تزيد على سنة.
متى يعد متعثرًا؟
- إذا لم ينجز المشروع بعد انتهاء مدته بما فيها المدة الإضافية.
- إذا توقفت أعمال التنفيذ أكثر من 180 يومًا في أي مرحلة.
ما لم يقدم المطور سببًا مشروعًا تقبله الهيئة.
تعويض المشتري عند التأخر
| نوع المشروع | الحد الأدنى للتعويض وفق اللائحة |
|---|---|
| أرض مطورة | لا يقل عن 2% من قيمة البيع على أساس سنوي |
| وحدة عقارية | لا يقل عن أجرة المثل للوحدة من مقيّم معتمد |
والتفاصيل في العقد النموذجي الذي يتضمن أحكام التعويض وأجرة المثل والفسخ. اقرأ: رحلة المشتري من العقد إلى الصك.
معالجة التعثر
تشكل الهيئة لجنة متخصصة لها اتخاذ تدابير منها: تعيين شخص مؤهل لإدارة العلاقة مع المطور، وفحص عمل المطور والمكتب الاستشاري والمحاسب، وإلزام المطور باستبدال المتسببين، والصرف من حساب الضمان لتصحيح المسار، وإحلال مطور بديل. وإذا تعذرت التصفية الرضائية تُحال إلى المحكمة المختصة.
جدول: مراحل الحالة وما يحدث فيها
| المرحلة | ما يحدث | دور الاستشاري |
|---|---|---|
| تباطؤ الإنجاز | انحراف عن الجدول | رصده في التقارير الدورية |
| تجاوز المدة | تأخر قد يرتب تعويضًا | توثيق نسبة الإنجاز الفعلية |
| مدة إضافية | بحد أقصى سنة بقرار الهيئة | متابعة خطة الاستدراك |
| تعثر | تدخل لجنة الهيئة | تقديم البيانات الفنية للقرار |
دور الاستشاري
- رصد التأخر مبكرًا في تقارير سير المشروع. اقرأ: تقارير الإنجاز في وافي.
- إبلاغ الهيئة عن إخلال المطور بالتزاماته خلال 5 أيام عمل.
- توثيق نسب الإنجاز الفعلية التي تبنى عليها القرارات.
اقرأ: كيف يمنع الاستشاري النزاعات والتأخير؟ وحساب الضمان وحماية المشتري.
للمطور: كيف تتجنب التأخر؟
- جدول زمني واقعي في دراسة الجدوى. اقرأ: مراجعة الملف الهندسي.
- ملف هندسي مكتمل يمنع التعديلات أثناء التنفيذ.
- عقد مقاولة واضح وإشراف فعال. اقرأ: أسباب تأخر المشاريع وتجاوز التكلفة.
خدمات مرتبطة تقدمها شركة اباك: الإشراف على تنفيذ مشاريع وافي، ومخططات فرز وحدات البيع على الخارطة.
أسئلة شائعة
هل للمشتري حق التعويض تلقائيًا؟
التعويض عند التأخر دون سبب خارج عن إرادة المطور، وبحد أدنى تحدده اللائحة، والتفاصيل في العقد.
ما المطور البديل؟
من التدابير التي يجوز للجنة الهيئة اتخاذها لإكمال المشروع المتعثر، وتنص اللائحة على تضمين العقود إقرارًا بذلك.
هل تضيع أموال المشتري في المشروع المتعثر؟
الأموال في حساب الضمان، وللجنة الهيئة الصرف منه لتصحيح المسار أو إكمال المشروع.
كيف أعرف أن المشروع متأخر؟
من تقارير سير العمل المتاحة للعموم في قاعدة بيانات المشروعات.
هل يمكن فسخ العقد؟
يتضمن العقد النموذجي أحكام الفسخ عند تأخر المطور.
كيف تساعدك اباك للاستشارات الهندسية؟
اباك مكتب هندسي معتمد يعد تقارير الإنجاز وربط الدفعات بحساب الضمان لمشاريع وافي، ويرصد أي انحراف عن الجدول مبكرًا ويوثق نسب الإنجاز الفعلية. انظر خدمة تقارير الإنجاز وحساب الضمان، أو تواصل معنا.
المعلومات النظامية مستندة إلى المواقع الرسمية للجهات المختصة، وقد تُحدَّث الإجراءات والرسوم من الجهة المختصة. آخر مراجعة: أكتوبر 2026.