في البيع على الخارطة يشتري المشتري وحدة محددة لم تُبنَ: شقة في الدور الثالث بمساحة معينة وموقف وحصة من السطح والمداخل. لذلك يجب أن تكون حدود الوحدة ونصيبها من المشترك واضحة قانونيًا من البداية، لا بعد التسليم. وهنا يأتي دور الفرز في مشاريع البيع على الخارطة، الذي يختلف توقيته ومتطلباته عن فرز المباني القائمة. في هذا الدليل نشرح ما تشترطه اللائحة، والتأشير على الصك ورفعه، ومتطلبات الفرز العامة، والفرق بين فرز المبنى القائم وفرز المشروع على الخارطة.
ما تشترطه اللائحة
- إذا كان المشروع يحتوي على وحدات عقارية مفرزة، يجب إرفاق محضر فرز الوحدات المعتمد وفقًا لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها، ضمن متطلبات ترخيص المشروع. اقرأ: المستندات الهندسية لملف وافي.
- تكون ملكية الأجزاء المشتركة والتصرف فيها وفق أحكام ذلك النظام ولائحته. اقرأ: نصيب الوحدة من الأجزاء المشتركة.
- يتضمن العقد النموذجي للبيع أحكام الملكية المشتركة.
التأشير على الصك والفرز
يُؤشر على صك العقار بعدم التصرف حتى استكمال التطوير، فيما عدا العقارات المسجلة عينيًا. ويجوز رفع التأشير قبل الاستكمال بموافقة الهيئة في حالات منها استكمال إجراءات الفرز أو الدمج أو التعديل أو نقل الملكية، والإفراغ للمشتري قبل إنجاز الوحدة.
متطلبات الفرز العامة
تشترط الهيئة العامة للعقار لطلب الفرز صكًا إلكترونيًا ورخصة بناء وعدادات كهرباء للوحدات وللأجزاء المشتركة. والتصميم يجب أن يراعي ذلك من البداية. اقرأ: أخطاء تصميمية تمنع الفرز وشروط فرز الشقق.
جدول: فرز المبنى القائم مقابل المشروع على الخارطة
| البند | مبنى قائم | مشروع على الخارطة |
|---|---|---|
| التوقيت | بعد البناء | محضر الفرز ضمن متطلبات الترخيص عند وجود وحدات مفرزة |
| الأساس | رفع مساحي للمنفذ | المخططات المعتمدة ثم المطابقة مع المنفذ |
| العقود | بعد الصكوك غالبًا | قبل البناء، وتعتمد على المساحات المفرزة |
| التعديل | بإعادة الفرز وفق القواعد | تعديل المخططات المعتمدة يحتاج موافقة الهيئة والمشترين |
| الأجزاء المشتركة | تُحدد وفق الواقع | تُحدد في التصميم وتُضمن في العقود |
المطابقة بين المخطط والمنفذ
بما أن الفرز يبدأ من المخطط، فإن الإشراف يجب أن يتحقق من تنفيذ حدود الوحدات والأجزاء المشتركة كما في محضر الفرز، وأن يوثق أي تعديل معتمد. اقرأ: الإشراف على مشاريع البيع على الخارطة.
اقرأ: لماذا يُعد مخطط الفرز قبل بيع الوحدات؟ ورحلة المشتري من العقد إلى الصك.
خدمة مرتبطة تقدمها شركة اباك: الإشراف على تنفيذ مشاريع وافي.
أسئلة شائعة
هل كل مشروع على الخارطة يحتاج محضر فرز عند الترخيص؟
تشترطه اللائحة إذا كان المشروع يحتوي على وحدات عقارية مفرزة.
من يملك الأجزاء المشتركة؟
تحكمها أحكام نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها.
متى يحصل المشتري على صك مستقل؟
بعد استكمال الفرز والإفراغ، ويجوز بموافقة الهيئة الإفراغ قبل إنجاز الوحدة.
ماذا لو اختلفت مساحة الوحدة المنفذة عن المخطط؟
هذا ما يجب أن يمنعه الإشراف، وأي اختلاف يحتاج معالجة نظامية مع الهيئة والمشترين.
هل يُدار المبنى بجمعية ملاك بعد التسليم؟
نعم، المباني المفرزة تحتاج إدارة للأجزاء المشتركة. اقرأ: اتحاد الملاك بعد الفرز.
كيف تساعدك اباك للاستشارات الهندسية؟
اباك مكتب هندسي معتمد يعد مخططات فرز الوحدات لمشاريع البيع على الخارطة ويربطها بالوثائق العقارية، ويحدد الأجزاء المشتركة بوضوح، ويتابع مطابقة المنفذ مع محضر الفرز. انظر خدمة مخططات فرز الوحدات وربطها بالوثائق العقارية، أو تواصل معنا.
المعلومات النظامية مستندة إلى المواقع الرسمية للجهات المختصة، وقد تُحدَّث الإجراءات والرسوم من الجهة المختصة. آخر مراجعة: أكتوبر 2026.